BREVE GUÍA PARA UNA COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE EFECTIVA

Los procesos de compraventa de bienes inmuebles en Nicaragua, en muchas ocasiones resultan ser un poco engorrosos tanto para el comprador como para el vendedor, y en muchas ocasiones esto se debe por desconocimiento o mala praxis de los involucrados, lo cual podría devengar en transacciones fraudulentas o nulas que puede repercutir en la economía de cualquiera de las partes.

En este punto, consideramos importante iniciar definiendo la Compraventa. Para la Real Academia Española el Contrato de Compraventa “tiene por objeto la transmisión de la propiedad de algo determinado mediante su entrega a cambio de un precio acordado”, lo cual es ratificado por nuestra legislación Civil (arto. 2530 C.) al expresar que “la compra y venta es un contrato por el cual una de las partes transfiere a otra el dominio de bienes determinados por un precio cierto”.

Ahora bien, conociendo el concepto de compraventa encontramos algunos aspectos relevantes para la formalización; en tal caso, queda claro que se trata de un Contrato, en donde existe un Vendedor (Dominio) y un Comprador, y un precio cierto, es decir, que podrá cancelarse mediante dinero, valores o bienes consumibles, de mutuo acuerdo entre las partes.

Asimismo, otro aspecto importante que debe tomar en consideración al momento de suscribir una compraventa es que el mismo se debe otorgar en escritura pública ante un Notario Público debidamente autorizado ante la Excelentísima Corte Suprema de Justicia de Nicaragua y que dicha escritura pública deberá inscribirse ante el Registro Público de la Propiedad correspondiente, previamente habiendo completado el proceso de “Boletaje” que describiremos a continuación.

Fase Uno:

Requisitos para el otorgamiento de la escritura pública de Desmembración y/o Compraventa de Bien Inmueble:

1. Según legislación relacionada a la Prevención de Lavado de Activos, el Comprador deberá demostrar el origen de sus Ingresos, lo cual podrá realizarse mediante comprobante (Colilla) del INSS, Contrato de Trabajo, Constancia de Pensionado y si es una sociedad mercantil, mediante la documentación acreditante, el RUC y Declaraciones Anuales del IR.
2. Cuando la transacción de compraventa ascienda a un monto igual o mayor a los Diez Mil Dólares de los Estados Unidos de América, deberá presentarse una Referencia Bancaria que demuestre sus ingresos.
3. De igual forma el Vendedor deberá presentar la respectiva Solvencia Municipal vigente, la cual deberá gestionar ante la respectiva Alcaldía Municipal, previa cancelación de todas sus obligaciones municipales; asi como también deberá presentar el respectivo Certificado Catastral y/o Constancia de Datos Catastrales de la propiedad.
4. Para elaborar la escritura de compraventa, el Notario Público deberá tener a la vista el Original del Título de Dominio, el cual deberá presentarle el Vendedor.
5. Asimismo, ambas partes (Comprador y Vendedor) deberán presentarle al Notario Público sus respectivas Cédulas de Identidad (Nacionales) o Pasaportes (Extranjeros) vigentes.
6. Por último, pero no menos importante, es que las partes deberán contar con un Plano Topográfico elaborado por un Topógrafo con Licencia Catastral vigente, para cuando se trate de desmembraciones o si Catastro lo requiere. Dicho plano deberá presentarse impreso y en digital (CD en archivo DXF) con las medidas geodésicas, con sus rumbos y distancias.

Fase Dos:

Aprobación del Plano Topográfico con Fines Catastrales.

Para la elaboración de la escritura pública es indispensable contar con el Plano Topográfico previamente elaborado por un Topógrafo con Licencia vigente y autorizado por la respectiva Dirección de Catastro Físico de INETER. Para la aprobación de dicho plano deberá presentarse la siguiente documentación:

1. Antecedente registral (Escritura de dominio o Certificado Registral Relacionado) autenticado por Notario Público.
2. Plano Topográfico con fines catastrales en original y digital (CD).
3. Documentos de identificación (Cédula de Identidad o Pasaporte) del propietario y adquirente.

Una vez presentada dicha documentación, se programa visita para verificación del plano y en caso de estar correcto, se procederá con la aprobación del mismo.

Fase Tres:

Obtención del Certificado Catastral.

Una vez aprobado el Plano Topográfico se proceder a solicitar ante la Dirección de Catastro Físico de INETER el respectivo Certificado Catastral; para lo cual deberán presentar los siguientes documentos:

1. Plano Topográfico con fines catastrales, debidamente aprobado (Fase 2).
2. Documentos de identificación (Cédula de Identidad o Pasaporte) del propietario y adquirente.
3. Antecedente registral (Escritura de dominio o Certificado Registral Relacionado) autenticado por Notario Público.
4. Escritura pública de Compraventa o Desmembración, según sea el caso.
5. En caso que el trámite lo realice un Abogado o una tercera persona, se deberá presentar un poder Especial autorizado ante un Notario Público en donde se le otorguen suficientes facultades para realizar dicha gestión.

Fase Cuatro:

Obtención del Avalúo Fiscal.

El Avalúo Fiscal es de mucha importancia para determinar el valor a pagarse por el Impuesto de Transmisión (Renta Ocasional o Aumento de Patrimonio) ante el fisco. Para tales efectos, se deberán presentar la siguiente documentación:

1. Plano Topográfico con fines catastrales, debidamente aprobado (Fase 2).
2. Certificado Catastral (Fase 3).
3. Solvencia Municipal vigente.
4. Documentos de identificación (Cédula de Identidad o Pasaporte) del propietario y adquirente.
5. Antecedente registral (Escritura de dominio o Certificado Registral Relacionado) autenticado por Notario Público.
6. Escritura pública de Compraventa o Desmembración, según sea el caso.
7. En caso que el trámite lo realice un Abogado o una tercera persona, se deberá presentar un poder Especial autorizado ante un Notario Público en donde se le otorguen suficientes facultades para realizar dicha gestión.

El respectivo Avalúo Fiscal determinará el monto a pagarse al Fisco en concepto Impuesto de Transmisión (Renta Ocasional o Aumento de Patrimonio) el cual deberá cancelar el Vendedor.

Fase Cinco:

Inscripción ante el Registro Público de la Propiedad correspondiente.

El proceso de compraventa se formalizará y empezará surtir efecto contra terceros, una vez se encuentra registrada la propiedad a favor del Comprador. Para tales efectos se deberán presentar los siguientes documentos:

1. Escritura pública de Compraventa o Desmembración, según sea el caso.
2. Documentos de identificación (Cédula de Identidad o Pasaporte) del propietario y adquirente.
3. Solvencia Municipal vigente.
4. Plano Topográfico con fines catastrales, debidamente aprobado (Fase 2).
5. Certificado Catastral (Fase 3).
6. Avalúo Fiscal, Orden de Pago del Avalúo Fiscal y Boucher de pago del Avalúo Fiscal (Fase 4).
7. El Comprador deberá cancelar los respectivos aranceles registrales, previamente tasados por dicha institución para proceder con la inscripción a favor del Comprador.

Una vez finalizado este proceso, la propiedad quedará inscrita a favor del Comprador, quien además deberá realizar la actualización o Cambio de Razón social ante la respectiva Alcaldía Municipal.

Dr. Lesther Antonio Estrada Flores

Departamento Corporativo